Immobilienmakler: Was Sie in einer Verkaufsakte schwärzen, bevor Sie sie weitergeben

Schwärzen Sie die Kopie, die Sie weitergeben, nicht die Akte, die Sie behalten, denn jede Partei eines Verkaufs braucht einen anderen Teil. Der Verkäufer braucht das Kaufangebot, den Preis und die Finanzierungsbedingungen, der Käufer die Objektunterlagen. Keiner von beiden braucht die Kontoauszüge, das Scheidungsurteil oder die Ausweisnummern des anderen.

Dieser Ratgeber behandelt Deutschland, Frankreich und das Vereinigte Königreich, Stand Oktober 2026. Er betrifft Verkäufe, nicht Vermietungen. In Österreich und der Schweiz gelten andere Regeln. Er ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung.

Wer braucht welchen Teil einer Verkaufsakte?

Stellen Sie sich vier Wege vor. Angebot und Finanzierungsnachweis gehen an den Verkäufer. Die Objektunterlagen gehen an den Käufer. Ausweis- und Familienunterlagen gehen an den Notar, der den Verkauf rechtlich abwickelt. Finanzierungsunterlagen gehen an die Bank.

Was sollte der Verkäufer vom Finanzierungsnachweis des Käufers sehen?

Der Verkäufer muss wissen, dass der Käufer zahlen kann. Dafür genügen der Betrag und der Name dessen, der dahintersteht, etwa die Finanzierungsbestätigung einer Bank, ihr frühes Darlehensversprechen. In Frankreich nennt justice.fr einen Finanzierungsplan nur als freiwillige Ergänzung eines Kaufangebots (offre d'achat).

Ein Leitfaden der Pariser Notare fügt hinzu: Wer einen Kredit aufnehmen will, unterschreibt den Vorvertrag unter der Bedingung, dass er das Darlehen erhält. Der Verkäufer sieht also die Bedingung, nicht die Konten. Schwärzen Sie auf einem Finanzierungsnachweis:

• Kontonummern und IBANs.
• Guthaben über dem Betrag, den Sie zeigen müssen.
• Andere Buchungen, etwa Miete oder Überweisungen an die Familie.
• Gehaltszeilen und den Namen des Arbeitgebers.

Wer braucht Scheidungs-, Erb- oder Darlehensunterlagen des Verkäufers?

Manche verkaufen wegen einer Scheidung, einer Erbschaft oder einer Schuld. Diese Unterlagen belegen, wer unterschreiben darf. Nur der Notar braucht sie. Ein Notariat in Frankreich nennt Ehevertrag, PACS (eine französische eingetragene Partnerschaft) oder Scheidungsnachweis unter den Papieren des Verkäufers, die zum Notar mitzubringen sind. Der Makler muss wissen, wer unterschreiben darf, nicht warum.

Ein Grundbuch ist ein anderer Fall. Außenstehende können oft eine Kopie bekommen, die Darlehensabrechnung des Verkäufers aber nicht.

• Deutschland: § 12 der Grundbuchordnung erlaubt die Einsicht jedem, der ein berechtigtes Interesse darlegt.
• Frankreich: Laut impots.gouv.fr kann jeder die Kopie einer eingetragenen Urkunde anfordern.
• England und Wales: Laut GOV.UK können Sie gegen Gebühr eine Kopie des Eigentumsregisters (title register) herunterladen. Sie zeigt den Eigentümer und den Kaufpreis, und die Kurzübersicht (title summary) nennt den Kreditgeber.

Was muss ein Makler für die Geldwäscheprüfung vollständig aufbewahren?

Immobilienmakler müssen ihre Kunden identifizieren und das belegen. Jedes Land hat eigene Regeln.

• In Deutschland nennt § 2 Absatz 1 Nummer 14 des Geldwäschegesetzes (GwG) die Immobilienmakler. § 8 GwG gibt ihnen das Recht und die Pflicht, Ausweisdokumente zu kopieren, und setzt fünf Jahre Aufbewahrung fest.
• In Frankreich haben die Aufsichtsbehörde für Makler DGCCRF und die Geldwäsche-Meldestelle Tracfin 2018 gemeinsame Leitlinien veröffentlicht. Sie erklären die Prüfung und sind nicht bindend. Danach identifiziert der Makler einen Verkäufer vor der Unterschrift unter den Maklerauftrag und einen Käufer bei der Prüfung seines Angebots. Artikel L. 561-12 des Code monétaire et financier (französisches Währungs- und Finanzgesetzbuch) setzt fünf Jahre Aufbewahrung fest.
• Im Vereinigten Königreich sagt die Risikobewertung der Steuerbehörde HMRC für Maklerbetriebe, dass Käufer und Verkäufer Kunden sind. Regulation 40 der Money Laundering Regulations 2017 (britische Geldwäscheverordnung) verlangt, die Prüfunterlagen mindestens fünf Jahre aufzubewahren. Die Frist beginnt, wenn das Geschäft abgeschlossen ist oder die Geschäftsbeziehung endet.

Schwärzen Sie deshalb nie die Unterlagen, die der Makler aufbewahren muss. Schwärzen Sie nur die Kopie, die an jemanden geht, der die Daten nicht braucht. Halten Sie die Ausweiskopie des Käufers vom Verkäufer fern.

Was verraten Exposé-Fotos und Grundrisse?

Ein Exposé-Foto ist auch ein Dokument, und jeder kann hineinzoomen. Die französische Datenschutzbehörde CNIL zählt Postanschrift, Kfz-Kennzeichen und Bild zu den Daten, die eine Person identifizieren können. Prüfen Sie jedes Foto in voller Größe, dann schneiden Sie zu oder fotografieren neu. Achten Sie auf:

• Familienfotos auf Regalen und Kühlschrank.
• Briefe und Rechnungen auf Tisch oder Fußmatte.
• Den Namen eines Kindes an einer Tür oder auf einer Zeichnung.
• Kfz-Kennzeichen in der Einfahrt oder auf der Straße.
• Personen in Spiegeln und Fenstern.
• Eigentümernamen auf Grundrissen.

Darf man eine alte Verkaufsakte als Vorlage oder für Schulungen nutzen?

So wie sie ist, nicht. Eine abgeschlossene Akte enthält weiter die Daten zweier Haushalte. Artikel 5 Absatz 1 Buchstabe b DSGVO verbietet eine Weiterverwendung, die dem ursprünglichen Zweck widerspricht, und Buchstabe e begrenzt die Speicherdauer. Ob eine Schulung dazu passt, hängt vom Fall ab. Fragen Sie Ihren Datenschutzbeauftragten.

Machen Sie stattdessen eine abgespeckte Kopie. Ersetzen Sie Namen durch Rollen wie Verkäufer und Käufer 1, die Straße durch den Stadtteil und den Preis durch eine Spanne. Entfernen Sie Unterschriften und Stempel. Eine Vorlage braucht die Form des Geschäfts, nicht die Wohnung von Erika Mustermann.

Wie schwärzen Sie eine Kopie, bevor Sie sie weitergeben?

1. Entscheiden Sie, für wen die Kopie ist und was diese Person entscheiden muss.
2. Arbeiten Sie an einer Kopie, behalten Sie das Original in der Akte und notieren Sie, was Sie an wen geschickt haben.
3. Nutzen Sie ein Werkzeug, das den Inhalt entfernt und eine flache Datei ohne Textebene exportiert. Die britische Datenschutzbehörde ICO warnt, dass schwarze Kästen über aktivem Text den Text darunter lassen können und dass sich Unschärfe manchmal umkehren lässt.
4. Suchen Sie in der Kopie nach Namen, Nummern und Adressen. Versuchen Sie dann, Text unter jeder Schwärzung zu markieren.

ONYRI Sanitize läuft im Browser, Ihr PDF, Ihre Word-Datei (.docx) oder Ihr Scan wird nicht hochgeladen. Es findet Namen, E-Mail-Adressen, Telefonnummern, IBANs und Beträge mit Währungsangabe. Für die meisten seiner 47 Länder findet es auch Postanschriften. Mit „Bereich ziehen“ decken Sie Unterschriften und Fotos ab. Britische Straßenadressen, Kontostände ohne Währung, Gesichter und Kennzeichen werden nicht erkannt. Markieren oder zeichnen Sie diese von Hand.

Schwärzen verringert das Risiko. Es macht eine Verkaufsakte nicht anonym, denn Preis, Straße und Daten können weiter auf Personen hinweisen. Im Zweifel fragen Sie Ihren Datenschutzbeauftragten oder die Behörde, die Sie beaufsichtigt.

Häufige Fragen

Quellen und Verweise